O Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou as regras da Lei nº 9.514/97, que permite aos bancos retirar um imóvel financiado em caso de falta de pagamento, sem necessidade de recorrer à Justiça. Esta decisão é válida para todo o país.
No exemplo que levou ao julgamento, um homem contestou a venda de seu imóvel pela Caixa Econômica Federal, argumentando que não teve a oportunidade de se defender especialmente. O Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) confirmou a decisão original, e houve um recurso ao Supremo Tribunal Federal (STF), que foi rejeitado pelos ministros.
A lei de 1997 modificou a alienação fiduciária, um sistema em que o imóvel adquirido serve como garantia. Se as parcelas não forem pagas, o banco pode retomar o imóvel sem recorrer aos tribunais, utilizando um cartório.
A maioria dos ministros do STF decidiu que essa execução extrajudicial, quando o imóvel estiver em nome do banco como garantia, não viola os princípios legais. Portanto, os bancos podem retomar um imóvel dado como garantia sem a necessidade de uma decisão judicial.
Essa possibilidade existe desde a vigência da lei, há mais de 25 anos, e tem sido bastante utilizada pelos bancos para simplificar o processo de retomada do imóvel, evitando processos judiciais.
Em resumo, os bancos podem acionar um cartório para executar o contrato quando o devedor não paga as parcelas (geralmente após três parcelas em atraso). O cartório notifica o devedor, que tem 15 dias para quitar o saldo devido. Se isso não acontecer, o banco se torna proprietário e pode leiloar o imóvel em 30 dias. O devedor pode recorrer à Justiça para tentar evitar isso.
Apesar da decisão do STF, os consumidores ainda podem questionar cláusulas contratuais ou possíveis irregularidades, como taxas de juros, encargos, seguros e venda casada de serviços. Portanto, a decisão não elimina a possibilidade de discutir questões contratuais.
Em linhas de conclusão, nos alinhamos a ideia e opinião dos Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia, os quais afirmaram ser desproporcional a medida, sustentando que o procedimento restringe um direito fundamental instituído em nossa Constituição, o da moradia, já que concede poderes excepcionais à somente uma das partes do negócio jurídico.
Portanto, a decisão do STF não muda o procedimento prático, e os direitos do consumidor continuam preservados. Caso alguém se depare com uma situação semelhante, é importante avaliar as opções e buscar orientação profissional para entender a legalidade do processo adotado.
Vilson Farias, Doutor em Direito Penal, Civil e Escritor
Pedro Postal, Advogado
