A compra e venda de imóveis possui como um dos requisitos para a sua validade a capacidade das partes, que é a aptidão para praticar um ato jurídico válido, adquirindo direitos e assumindo deveres.
Pela lei, apenas quem é considerado “capaz” pode exercer os atos da vida civil sozinho.
Os menores de 18 anos serão representados por seus pais ou por seu tutor, e os maiores de 18 anos que não conseguem exprimir sua vontade (incapacidade comprovada) serão representados pelo seu curador.
Assim, os incapazes não poderão vender sozinhos os seus próprios bens. Logo, essa venda deverá observar alguns requisitos legais.
Estando o incapaz devidamente interditado pelo seu curador ou representado por seus pais ou tutor, sendo esses os responsáveis por administrar, cuidar e proteger os interesses e bens daquele incapaz, os representantes não poderão livremente vender os bens dos seus curatelados ou tutelados. Isso porque, é imprescindível que a venda possua uma autorização judicial prévia, tendo em vista a preocupação do Estado em proteger o patrimônio dos incapazes e resguardar seus interesses, evitando, assim, que sejam prejudicados ou fiquem desamparados financeiramente.
É muito comum as pessoas não observarem a capacidade das partes e efetuarem negociações de imóveis nas quais o vendedor é menor ou interditado, não se atentando ao fato de que essa venda necessita de autorização prévia do juiz, pois é um dos requisitos básicos para sua validade.
Portanto, para conseguir a autorização judicial para venda do bem do incapaz, é necessário procurar um advogado para que ele solicite essa aprovação por meio de um processo que emitirá o alvará judicial para a venda. Porém, para que esse alvará seja concedido, alguns pontos devem ser observados.
Para que os pais consigam vender algum bem dos filhos menores, a ação deverá descrever a “necessidade da venda” ou o “interesse da prole”. A “necessidade da venda” é entendida como a subsistência do menor, isto é, custeio de alimentos e medicação, por exemplo. Já o “interesse da prole” é a representação de algo mais vantajoso para menor, por exemplo, a venda do imóvel para investir em algo mais lucrativo para o incapaz. Logo, se esses requisitos não forem demonstrados, o juiz não autorizará a venda.
Por outro lado, na venda de imóvel de incapaz interditado ou representado por tutor, a lei traz três requisitos essenciais: manifesta vantagem, avaliação judicial e aprovação do juiz.
Por “manifesta vantagem” entende-se que somente será autorizada a venda do bem do incapaz se for demonstrado no caso, de forma clara e efetiva, que haverá vantagem para ele (não podendo ser vantagem para o curador ou tutor). Também se faz necessária a avaliação judicial do bem para que seja verificado que aquele imóvel está sendo vendido sem trazer prejuízo financeiro ao incapaz. Em regra, o bem não poderá ser vendido em valor abaixo da avaliação judicial.
Ainda, o valor da venda deverá ser depositado em juízo, em conta judicial vinculada ao processo, e só pode ser sacado mediante outro alvará. Além disso, será necessária a prestação de contas, tendo em vista que os tutores e curadores não podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados além do necessário para as despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens, conforme o art. 1.753 do Código Civil.
Por fim, ainda, deverá ser autorizada pelo juiz a venda de maneira prévia, sob pena de o ato ser declarado nulo, podendo o comprador de boa-fé pleitear a restituição do valor pago, bem como requerer a indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel.
Referência Bibliográfica
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 – Institui o Código Civil.
http://www.notariado.org.br/blog/notarial/compra-de-imovel-por-incapaz
Vilson Farias – Doutor em Direito Civil e Penal, e escritor Aline Nogueira – Advogada
