Em um país de grande desigualdade socioeconômica como Brasil, o tema jurídico da Regularização Fundiária Urbana ganha grande relevância como instrumento estatal capaz de transformar essa realidade. Em especial com o advento da lei federal 13.467/2017, a qual criou nas palavras de Falleiros e Prestes um microssistema jurídico de regularização fundiária e, ainda institutos próprios e aperfeiçoamento de outros já existentes para tanto. Também podemos atribuir ao mesmo diploma à atribuição passada aos municípios da Rebur – Regularização Fundiária Urbana, seus desdobramentos e parâmetros a serem observados.
Desta forma o ente estatal pode tanto declarar a perda da propriedade tabular para a validação, como efetuar o registro de possuidores. A referida lei nº 13.467, a qual revogou a lei 11.977/2009, em verdade continua a enfatizar o direito à moradia como garantia de status constitucional em consonância com outros mandamentos legais da constituição de 1988 como a dignidade da pessoa humana e a cidadania, com a efetividade dentro da função social do direito à propriedade a ser feita pelos entes estatais dentro das competências que lhe forem confiadas.
A doutrina normalmente coloca como pressuposto da efetividade do direito à moradia, a titularidade imobiliária, ou seja, caberia ao município disponibilizar instrumentos ao posseiro/ocupante para este possa vir a se tornar proprietário com o efetivo registro pertinente, no artigo 9º, caput, da L. 13.467 é dito:
Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Outro ponto relevante a ser apontado da regularização fundiária urbana, é que esta é subdividida em duas espécies: A Reurb de interesse social/Reurb-S e a de interesse específico/Reurb-E.
Enquanto as duas modalidades tem em comum a possibilidade do ocupante na aquisição da propriedade, sem qualquer ônus, gravames, direitos reais ou inscrições, ainda que estas fossem existentes na matrícula originária do bem, a única exceção a esta regra é caso destas particularidades da matrícula versassem sobre o próprio sujeito legitimado do Reurb.
Da mesma forma, ambas se aplicam visando a formalização de posse tanto de áreas privadas como de áreas públicas. Por último podemos destacar o requisito legal comum a ambas que consiste na posse sempre justa, ou seja, aquele que detenha a propriedade imobiliária nunca pode fazê-lo de maneira violenta, clandestina ou precária. Destaque que esta apuração sobre a posse será feita mediante apuração do próprio Município.
Falando agora das particularidades, a Reurb-S é aplicável aos espaços urbanos informais habitados ou usados preponderantemente pela população de baixa renda, critério com base em ato do poder público municipal ou distrital. O que torna consequentemente a Reurb-E aplicável aos não enquadrados nos parâmetros da Reurb-S. Embora, tenha se outorgado aos municípios ou distritos as definições de posseiros de baixa renda, há decreto federal (DF nº 9.310/2018) em seu artigo 6º e parágrafo único vedando expressamente que a renda do núcleo familiar de baixa renda seja superior ao quíntuplo do salário mínimo nacional.
Ainda tratando do Reurb-S fora os pressupostos já mencionados, ainda precisará o ocupante demonstrar ao poder público, segundo o § 1º do artigo 23 da L. Federal reproduzido ainda no artigo 16 do Decreto Federal 9.310/208, incisos I a III: não ser beneficiário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural, não ser beneficiário com legitimidade de outro imóvel urbano com a mesma finalidade a ser dado pelo da Reurb-S e, ainda em caso de imóvel com fim não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público da ocupação.
Podemos concluir assim, que o legislador visando uma maior regularização fundiária em nosso país optou por confiar aos municípios, entes públicos mais próximos dos problemas socioeconômicos imediatos da população, grande parte das atribuições para fazê-lo. Só o tempo dirá se terão de haver maiores regulamentações ou estes farão jus a função pública que lhe foi confiada.
Vilson Farias Aline Magalhães Montes
Doutor em Direito e Escritor Advogada
Referências Bibliográficas:
DANIEL, Claudinei Gomes; DA ROCHA, Debora Cristina de Castro. “REURB-S e REURB-E – Regularização fundiária e os seus aspectos socioeconômicos” Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/332402/reurb-s-e-reurb-e—regularizacao-fundiaria-e-os-seus-aspectos-socioeconomicos>. Último acesso em 2 de dezembro de 2021.
FALLEIROS, Caroline Teodoro; PRESTES, Vanêsca Buzelato. “Reurb: Atuação dos Municípios na Titulação de Unidades Imobiliárias e Institutos Jurídicos Aplicáveis”. Artigo publicado na Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanístico. – Caderno Direito do Patrimônio Cultural v. 97, Ago./Set. 2021, Porto Alegre, Ed. Magister.
