Encerrando o período de colheita da safra 2022/2023 para as culturas típicas da nossa região, a renovação dos contratos de arrendamento é assunto corriqueiro e que causa diversas dúvidas entre produtores e proprietários de imóveis rurais. Isto porque, finalizada a colheita, diversos contratos chegam ao fim e, assim, muitos produtores têm questionado a validade da contratação para os próximos anos.
Neste contexto, já que para qualquer produção – agrícola ou pecuária – a garantia da posse da terra é medida necessária para consolidação de qualquer operação, traz-se alguns esclarecimentos importantes sobre o assunto.
O Estatuto da Terra e seu Decreto Regulamentador, por questões de ordem pública, determinaram os prazos mínimos de vigência dos contratos de arrendamento, sendo de 03 (três) anos para os casos de exploração de lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte, 05 (cinco) anos para lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal e 07 (sete) anos para os casos de atividade de exploração florestal.
Referida legislação determinou, ainda, que os contratos agrários somente poderão ser finalizados após finalizada a colheita, independente da data contratual fixada e, para os casos de arrendamento, após o prazo mínimo legal previsto, o contrato poderá ser considerado prorrogado automaticamente. Importante considerar que a renovação imediata somente acontecerá se não for realizada a notificação extrajudicial para retomada do imóvel ou do recebimento de novas propostas no prazo de 06 (seis) meses do término do contrato.
Contudo, sobre o tema em questão, importante considerar que a Legislação em vigor não determina qual o prazo exato da renovação automática destes contratos e, neste sentido, há discussões judiciais sobre algumas hipóteses:
Primeira alternativa a de que o silêncio do Arrendador ou do Arrendatário traz a presunção de que ambos querem continuar o contrato de arrendamento nas mesmas condições firmadas na contratação anterior. Em outras palavras, vencido o prazo mínimo de 06 meses da notificação extrajudicial de que trata a lei, sem qualquer atitude contrária do Arrendador para retomada, prolongar-se-á o contrato por tempo igual ao anterior, ou seja, se foi fixado contrato de arrendamento tendo como objeto o cultivo de soja, pelo prazo de 03 (três) anos, finalizado este contrato, a renovação automática ocorrerá por mais 03 (três) anos até a nova finalização.
Alternativa diversa é de que vencido o contrato este passa a valer por prazo indeterminado, com direito de retomada do imóvel pelo proprietário a qualquer tempo, a partir do cumprimento da notificação extrajudicial prevista em lei. Nestes casos, a renovação não ficaria atrelada ao mesmo prazo estabelecido no primeiro contrato, podendo ocorrer até de ano para ano agrícola. Ou seja, utilizando o mesmo exemplo anterior de um contrato de arrendamento com prazo de 03 (três) anos para cultivo de soja, com a finalização deste, o mesmo se renovaria ano a ano, por prazo indeterminado.
Ocorre que, mesmo com discussões e posições doutrinárias acerca da possibilidade de fixação de prazo indeterminado no caso de renovação contratual, referido entendimento não é acolhido pela Jurisprudência Gaúcha que, de forma unânime, entende que operada a renovação automática, o contrato de arrendamento continuará a valer com todas as cláusulas anteriormente firmadas, inclusive aquela relativa ao prazo do arrendamento, renovando-se por igual período ao fixado originariamente.
Assim, é possível concluir que mesmo existindo divergência e discussões sobre o tema, dividindo-se as correntes sobre o prazo de renovação automática dos contratos de arrendamento, as atuais decisões do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul se mostram inclinadas a fixação da tese de que deverá ser observado o mesmo prazo do contrato de origem para determinar o período da (nova) vigência do Arrendamento, trazendo, desta forma, segurança jurídica para as relações contratuais e alinhamento das discussões entre produtores e proprietários das terras.
