Em nossas andanças pelos rincões do Rio Grande do Sul, temos encontrado uma grande quantidade de propriedades rurais na forma de condomínio. Antes de adentrarmos no assunto PROPRIEDADES RURAIS EM CONDOMÍNIO propriamente dito e para melhor compreensão do assunto; cabe esclarecer o significado de condomínio e suas modalidades.
A palavra condomínio significa possuir ou ter o domínio junto, em outras palavras significa que, quando duas ou mais pessoas são proprietárias ao mesmo tempo de um mesmo imóvel, que pode ser rural ou urbano. As modalidades de condomínio podem ser: pro indiviso ou pro diviso.
A propriedade rural na modalidade de condomínio pro indiviso é aquela na qual cada condômino tem uma parte do todo, sem demarcação física do que é seu. Esta modalidade ocorre mais comumente nos processos de inventário e partilha, quando os herdeiros se tornam proprietários ao mesmo tempo do mesmo imóvel. Já a propriedade rural na modalidade de condomínio pro diviso, cada condômino tem demarcado fisicamente qual é sua área de terra, ou seja, tem delimitado o que é seu entre todos os condôminos, mas o imóvel está registrado sob a mesma matricula; também ocorre nos processos de inventário e partilha, mas com menos freqüência.
Desta forma, optando os proprietários do imóvel rural em mantê-lo na modalidade de propriedade rural em condomínio, devem observar o que diz a lei, no caso a relação condominial é regida pelo Código Civil Brasileiro ou através de contrato condominial, o qual estabelece as regras e como a relação condominial vai funcionar; o que é recomendável, pois previne possíveis conflitos advindos desta relação.
Sendo assim, importa destacar alguns dispositivos do Código Civil que tratam da propriedade na modalidade de condomínio.
Quanto à destinação da propriedade rural, se a propriedade se destina a determinada atividade produtiva, nenhum dos condôminos pode mudar sua destinação por iniciativa própria e sem o consentimento dos demais. Por ventura, se algum dos condôminos pretenda alterar ou até mesmo venha a alterar a destinação da propriedade, os demais poderão acionar o poder judiciário e requerer medida que evite tal pretensão.
Em se tratando de posse e uso, a lei diz que, sem o consentimento dos demais, nenhum condômino pode dar posse e uso da área comum a pessoa estranha; a princípio, o uso e a posse da propriedade rural em condomínio são reservados aos co-proprietários. Sempre que houver interesse negocial com terceiros, se faz necessária anuência dos outros condôminos, sob pena de responsabilização civil do co-proprietário que intentar negócio jurídico sem consentimento dos demais.
Não menos importante que a destinação, a posse e o uso; tem-se a figura da administração do condomínio. A lei de forma simples reconhece como administrador do condomínio, aquela pessoa que exerce sua administração sem oposição dos demais, mesmo sem ter sido eleito, mas de alguma forma exerça o poder de administração e seja reconhecido pelos outros condôminos como tal, sem oposição ao seu trabalho. Por outro lado, o administrador que for formalmente eleito, através de eleição e nesta deve contar com o voto da maioria, deve seguir as regras que o condomínio tácita ou expressamente estabelecer, prestar conta de sua administração e agir dentro dos limites que o poder de administração lhe conferir.
Por fim, cabe ressaltar que não esgotam aqui tais questões. É de suma importância os cuidados a serem tomados ao estabelecer contratos de compra e venda e administração da propriedade rural em condomínio, pois qualquer descuido pode ensejar nulidades e até mesmo responsabilização civil pelos atos praticados.